Что делать дольщику после того, как застройщик сдал дом? Новый порядок в 2022-2023 г.

Юрист и эксперт-оценщик рассказали, как калужанам добиться устранения недостатков

Илья Кочанов, строительно-технический эксперт, оценщик, руководитель ООО «Калужское экспертное бюро», стаж работы 15 лет

Иван Анищенко, частнопрактикующий юрист, стаж работы 11 лет

Заветная мечта получить ключи от новой квартиры — это всегда долгожданное и радостное событие для любого дольщика. Однако, чтобы приятные впечатления не были омрачены видимыми и скрытыми недостатками, допущенными застройщиком, нужно знать все механизмы защиты и отстаивания своих интересов, которые есть у обладателя новой квартиры.

При возникновении любых сомнений, дольщик всегда может обратиться за помощью к компетентным экспертам, которые помогут выявить имеющиеся недостатки, а также оказать комплексное сопровождение по урегулированию спора с застройщиком как на досудебной стадии, так и в ходе судебного разбирательства.

— Расскажите, какие недостатки вскрываются при сдаче квартиры дольщику? Почему важно не спешить при подписании акта приема-передачи?

Илья:
— За время нашей работы в данном направлении, мы побывали во всех основных ЖК Калуги и Обнинска, проводили строительно-техническую экспертизу новостроек в Москве, Сочи и других городах. Как показывает практика, можно выделить целый ряд недостатков, которые встречаются всегда или почти всегда.

Если говорить о квартирах без чистовой отделки, то это, как правило, дефекты стяжки, низкое качество кладки блоков, которое приводит к продуванию и промерзанию стен, низкое качество черновой штукатурки, отклонение стен от вертикали выше допустимых норм. В большинстве случаев, окна запенены некачественно, отсутствует плотный притвор (прилегание створки к раме), не отрегулирована фурнитура, в результате таких нарушений снижается теплоизоляционные свойства оконного блока.

В случаях, когда застройщик передает квартиру с чистовой отделкой, к базовым дефектам строительства добавляются следующие: некачественное оштукатуривание и шпатлевание стен приводит к отклонению от вертикали выше допустимых норм, обои могут иметь отставания от стен, загрязнения, обрывы. При отделке полов часто встречается некачественная укладка ламината, перепады высот плитки. Оконные блоки и остекления могут иметь царапины, задиры. Ну и, конечно, независимо от того, есть отделка или нет, встречаются недостатки инженерных системы: отсутствие тяги вентиляции, дефекты установки стояков и запорной арматуры, электропроводки.

— Чем могут обернуться эти недостатки, если собственник их не заметит и не обратится к застройщику с претензией?

Илья:
— В первую очередь, в увеличении расходов на внутреннюю отделку. Во вторую очередь, если, к примеру, не обратить внимания на такие недостатки как продувание стен и окон, это приведет к последующему промерзанию стен, повышенному образованию влаги и, как следствие, появлению плесени, повреждению внутренней отделки и дополнительным расходом на устранение этих последствий.

— Как сейчас выглядит процедура приемки квартиры и выявления всех возможных недостатков?

Иван:
— В марте текущего года после выхода Постановления Правительства Российской Федерации №442 от 23.03.2022 г. «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» произошли существенные изменения в процедуре. Если ранее, когда Застройщик приглашал на приемку дольщик мог обратиться за помощью к любому специалисту, занимающемуся приемкой квартир, то сейчас указанным нормативно-правовым актом закреплены особые требования к данному специалисту: «специалист по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства, и который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, и соответствуют требованиям главы 61 Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Сегодня существует следующий порядок действий после ввода дома в эксплуатацию:

1. Застройщик уведомляет участника долевого строительства о готовности объекта и согласовывает время для осмотра и принятия объекта. Именно на данном этапе дольщик может обратиться к специалисту для проверки качества передаваемого объекта, чтобы провести визуальный осмотр и инструментальное обследование. При этом необходимо заблаговременно согласовать с застройщиком дату и время осмотра со специалистом.
2. Все нарушения, выявленные в ходе обследования специалистом, фиксируются в акте осмотра.
3. Акт осмотра не позднее трех рабочих дней со дня проведения осмотра необходимо направить застройщику с письменным требованием устранить указанные нарушения (желательно заказным письмом с описью вложения). У застройщика есть 60 дней на устранение недостатков, указанных в акте.
4. Постановлением предусмотрена ситуация, когда между застройщиком и дольщиком отсутствуют разногласия относительно перечня имеющихся недостатков. В таком случае они указывают в акте о передаче перечень недостатков, подлежащих безвозмездному устранению застройщиком.

Отмечу, что сейчас многие застройщики не торопятся подписывать акт с выявленными недостатками, а предлагают дольщику подписать акт по их форме и берут паузу на 60 дней.

— И что происходит через 60 дней? Все устраняют?

Илья:
— К сожалению, нет. Как правило, устраняются наименее затратные или самые видимые недостатки. Но довольно часто в нашей практике никаких работ на объекте не проводилось в принципе.

— Как в данному случае быть дольщику? Исправлять все за свой счет?

Иван:
— Нет, за свой счет, конечно же, исправлять ничего не надо. По истечении времени, отведенного застройщику на исправление, реализуется следующая законодательная возможность по защите интересов дольщика – возмещение застройщиком расходов на устранение выявленные недостатков.

Кратко, основные этапы такие:

1. Подготовить заключение специалиста (строительного эксперта, оценщика), в котором будут описаны выявленные недостатки и произведен расчет затрат на их устранение. Именно эти затраты и лягут в основу расчета размера претензии.
2. Направить претензию застройщику с указанием размера требований.
3. Если застройщик откажется добровольно возместить указанные расходы, тогда мы готовим исковое заявление и обращаемся в суд.

В состав требований включается размер затрат на устранение недостатков, а также: моральный вред, неустойка (1% в день) и штраф в пользу участника долевого строительства в размере 50% от всех взысканных с застройщика сумм. Суд также компенсирует затраты, понесенные на оплату юридических услуг и услуг эксперта.

— Насколько тяжело пройти этот путь дольщику самостоятельно и с какими расходами придется столкнуться, если он решит привлечь экспертов?

Илья:
— Любые претензионные и судебные тяжбы для неподготовленного человека – это сложный процесс. Понимая это, мы можем предложить нашим клиентам не только проведение качественной приемки, строительно-технической экспертизы квартиры и подготовку заключения с обоснованием размера затрат на устранение. Многолетний опыт нашего партнерства с Иваном позволяет предоставить клиентам комплексное сопровождение на всех этапах «под ключ».

Мы делаем техническую и оценочную часть, Иван полностью сопровождает юридическую часть, готовит претензии, исковые заявления, а также представляет интересы наших клиентов суде.

Иван:
— Что касается затрат клиента на данный процесс, есть ряд влияющих факторов. Это количество комнат, объем и степень существенности недостатков, лояльность застройщика.

В любом случае, необходимо понимать, что все затраты, которые дольщик может понести на отстаивание своих интересов включаются в состав требований к застройщику и по закону должны быть им компенсированы.

— Какова вероятность успешного решения в пользу дольщиков?

Иван:
— В настоящее время все имеющиеся дела по подобным спорам с застройщиками закончились положительными решениями, которые полностью устроили наших клиентов.

Калужское экспертное бюро,
г. Калуга, ул. Воронина, д.36, оф.25,
тел.: 8 (4842) 56-26-20, 8-910-600-77-71, www.ocenkakaluga.ru, e-mail: kebexpert@ya.ru

юрист Иван Анищенко,
г. Калуга, ул. Труда, 4, корп. 1, 3 этаж, офис 122,
тел.: 8 (953) 310-66-85, kaluga-advokat.ru