Доходное жилье

Как будет развиваться региональный рынок недвижимости в текущем году и как государство и бизнес смогут работать вместе?
Круглый стол подобного формата прошел 21 марта в Амбассадор отеле впервые и собрал ведущих участников рынка жилья. Его тема: «Состояние калужского регионального рынка недвижимости в 2012 году. Приближение границ Москвы и реализация регио­нальной программы «Жилье для профессионалов» как ключевые факторы влияния». Организаторами круглого стола выступили ГТРК «Калуга» и консалтинговая компания «Бизнес-Решение». Генеральный партнер — управляющая компания «Форвард».
Открыл встречу главный редактор Калужского Бизнес-журнала Алексей Урусов, который отметил, что, по данным Российской гильдии риелторов, Калуга вошла в десятку российских городов с самой дорогой недвижимостью. С 1 июля официально произойдет расширение границ Москвы до Калужской области. Безусловно, близость к столице окажет влияние на рынок недвижимости.


Потенциал для роста
Аналитик интернет-портала «Калугахаус» Кирилл Гусев сообщил, что на вторичном рынке жилой недвижимости Калужской области фиксируется существенный рост цен: от 50 до 60 тысяч рублей за кв. м. Важная тенденция — рост доли покупок с ипотечным займом (до 70% всех сделок). Прошлый год стал годом взаимодействия покупателей с банками, которые стали предлагать более приемлемые условия ипотеки. К концу 2011 года — началу 2012 года с калужского рынка практически исчезли ликвидные квартиры. В итоге рынок недвижимости «перегревается», а его состояние в этом году будут определять ставки по ипотеке.
Еще одна тенденция рынка — усиление взаимодействия застройщиков и риелторов. Так, строительная компания «ЕвроСтрой» на Правобережье провела до 40% всех сделок через агентства недвижимости. В целом на рынке от 60 до 80% всех сделок проходит при помощи риелторских компаний. По мнению Кирилла Гусева, угрозы рынку недвижимости в текущем году есть. Помимо возможного роста ставок по ипотеке это еще и введение налога на недвижимость.
По мнению директора агентства недвижимости «Дома» Елены Зыряновой, которое работает в Калуге с 2007 года, сегодня можно ощущать реальный «перегрев» рынка жилья. До 70% клиентов агентства желают изменить свои жилищные условия в лучшую сторону. Наиболее востребованный и доступный сегмент — однокомнатные квартиры и комнаты в общежитиях (примерно в 80 калужских общежитиях была разрешена приватизация). Одним из новых направлений агентства стало оказание юридических услуг клиентам, а также участие в продаже малоэтажных домов в поселке «Воскресенское».
По словам заместителя директора ООО «Росэкспертиза-Консалтинг» Юлии Ровинской, расширение границ Москвы должно принести не только положительные тенденции. Как будет развиваться ситуация, зависит от планов властей столицы: либо будет активно вестись индустриальная застройка, либо появятся новые жилые комплексы. Однако при любом варианте развития событий стоимость земли будет расти. Первый этап роста цен уже начался. На 10% увеличилась стоимость новостроек в присоединяемых территориях Подмосковья, а с учетом будущей московской прописки — еще плюс 5%. На рост цен, без сомнения, отреагирует и вторичный рынок.
Большое влияние на рынок оказывает ажиотажный спрос инвестиционных покупателей. Возможно, поэтому жилье у нас на порядок дороже, чем в соседней Туле. «Два-три года назад в Калуге активно приобретались квартиры для сдачи в аренду иностранным экспатам. Это сильно спровоцировало рост цен на рынке жилья», — считает Юлия Ровинская.
По данным экспертов компании, с приближением границ Москвы калужский регион может ожидать появление новых форматов жилья и загородных малоэтажных поселков, новых крупных игроков рынка: риелторов, инвесторов и застройщиков. Это вызовет усиление конкуренции. Первые реакции московского рынка жилья чисто стихийные и бурного роста цен не будет — минимум 10% за год. В самой Калуге повысится спрос на высококлассное жилье.

Стандарты качества
Специализация управляющей компании «Форвард» — управление недвижимостью.
— Безупречное качество услуг и высокий профессиональный уровень сотрудников позволили нашей компании быстро завоевать доверие клиентов. Уже на начальном этапе деятельности компания осуществляла управление широким перечнем объектов, включая административные здания и торговые центры. В Калуге — это главный офис Сбербанка России, магазины строительных материалов федеральной сети «СтройДепо» и др., — отметил управляющий УК «Форвард» Андрей Акулин.
Команда компании только в Калуге и ближайших городах насчитывает свыше 50 сотрудников инженерно-технического персонала (80% которого — специалисты с высшим образованием). Сохранение и повышение профессионального уровня, а также раскрытие потенциала сотрудников являются одним из важнейших приоритетов компании.
Компания оказывает на рынке профессиональные услуги управления недвижимостью, технической эксплуатации зданий, клининга, консультационные услуги на этапе строительства объекта недвижимости, приема здания в эксплуатацию, строительства, ремонта и отделки, экологического сопровождения природопользователя, благоустройства территории, организации службы охраны на объекте.
Работу УК «Форвард» на рынке отличает эффективное управление недвижимостью, высокие стандарты качества и прозрачность затрат.
Директор по маркетингу обнинской компании «Дом Мечты» Александр Никишин отметил, что расширение границ Москвы и вступление России в ВТО потребуют повышения собственных стандартов строительства. Он представил новые технологии строительства частных домов, которые реализует компания на рынке. Это энергоэффективные и экологичные материалы немецкой компании Xella — газобетонные блоки YTONG. Технология компании Braer позволяет строить дома из керамических блоков. Их выбор в качестве строительных материалов значительно сокращает сроки и снижает себестоимость строительства частных домов. Первые проекты совместно с партнерами «Дом Мечты» уже реализовал в Обнинске и Московской области. Сегодня компания начинает строительный бизнес в Калуге.
Генеральный директор ГК «КалугаТИСИЗ» Наталья Терехова рассказала о проектном бизнесе и новом направлении деятельности своей компании. В частности, она получила лицензию на реставрацию памятников истории и архитектуры. И первые выполненные объекты преобразят лицо Калуги. Это здания областного роддома и Дворца бракосочетания (Дом Терениных).

Дом за городом
Во второй части круглого стола обсуждались вопросы реализации региональной программы «Жилье для профессионалов» и схемы частно-государственного партнерства. По словам Вадима Чернышова, заместителя министра строительства и ЖКХ Калужской области, рынок арендного жилья в Калуге интенсивно развивается. На сегодняшний день у региона — потребность в 15 тысячах рабочих мест. В связи с выходом на пенсию специалистов потребуется обновить еще порядка 25 рабочих мест. Ключевой фактор реализации проекта арендного жилья — привлечение дешевого и долгого финансирования (сроком на 20 лет). Соответствующее соглашение о сотрудничестве в сфере развития жилищного фонда коммерческого использования было заключено в июле прошлого года между областным министерством строительства и ЖКХ, Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (ОАО «АИЖК») и Фондом поддержки строительства доступного жилья в Калужской области. Для участников рынка предусмотрены меры государственной поддержки: возмещение затрат на уплату процентов по кредитам на строительство арендного жилья эконом-класса, подготовка площадки для строительства (прокладка инженерных сетей, строительство дорог, социальная инфраструктура).
Вадим Чернышов подробно представил основные проекты арендного жилья в Калужской области. Это микрорайон «Воротынская Роща» на 7 500 кв. м (технопарк «Росва»), «Швейцарская Деревня» — 89 трехэтажных домов блок-секций (ФГУ ГЗК «Калужская»), жилой комплекс «Старгород» в Калуге на 420 квартир (компания «Русская недвижимость»), квартал «Молодежный» в Обнинске на 34 000 кв. м (микрорайон «Олимпийская Деревня»), жилой комплекс «Международная деревня» — 13 трехэтажных домов для работников технопарков «Росва», «Калуга-Юг» и «Грабцево», а также арендные дома в Боровском и Жуковском районах для сотрудников предприятий технопарка «Ворсино».
«Калуга как пилотный регион по реализации проектов строительства арендного жилья имеет большие шансы получить федеральные средства АИЖК, — подчеркнул Вадим Чернышов. — Другим регионам далеко до нас. А долевая схема финансирования проектов «50 на 50» частным бизнесом и государством имеет право на жизнь. Самый яркий пример частно-государственного партнерства — жилой комплекс «Воскресенское».
Директор по продажам ЖК «Воскресенское» Андрей Громыко представил масштабный проект реализации малоэтажного поселка рядом с индустриальным парком «Грабцево». По его словам, он не имеет аналогов в России. До 2014 года на 180 га появится 1,5 тысячи домов, включая трехэтажные дома на 130 000 кв. м. Участники проекта — правительство Калужской области, министерство регионального развития РФ, Европейский трастовый банк и Сбербанк России. На сегодняшний день построены первая очередь на 200 домов и современная школа. В свои дома заселились уже 110 семей. «Калужане продают свои квартиры и охотно покупают себе загородный дом с земельным участком, — отметил Андрей Громыко. — Сегодня уже есть покупатели из соседних регионов и Подмосковья.

Ипотека по карману
Калужское отделение Сбербанка России сегодня абсолютный лидер по объемам ипотечного кредитования. Клиентов привлекают низкие процентные ставки (от 10–12% годовых), отсутствие комиссий и большой срок кредитования (до 30 лет). «Наш банк готов способствовать росту регионального рынка недвижимости, — отметил заместитель управляющего КО Сбербанка Михаил Графчиков. — Мы предоставляем нашим партнерам финансовую поддержку для реализации совместных жилищных проектов на рынке».
Управляющий филиалом «Фора-Банка» в Калуге Андрей Морозов отметил, что специалисты именно этого банка приняли самое активное участие в разработке федерального закона об ипотеке. В калужском банке сегодня действует собственная ипотечная программа (от 14% годовых) с большими возможностями для приобретения любого вида жилья.
По словам Алексея Бирюкова, начальника операционного офиса Газпромбанка в Калуге, у банка сегодня достаточно конкурентные предложения — от 10% годовых. Банк предоставляет кредиты на строящееся и вторичное жилье, а также на приобретение индивидуального жилого дома, производит рефинансирование ипотечных кредитов, взятых в других банках. Работает он и с военной ипотекой (от 10,5% годовых). Ставки по ипотеке в текущем году банк не планирует повышать.
Начальник отдела продаж департамента ипотечного кредитования ЗАО «РУССТРОЙБАНК» Мария Афанасьева представила новые ипотечные продукты для приобретения первичного жилья и подтвердила, что банк намерен активно сотрудничать с застройщиками, а первоначальный взнос снизил до 10%.
Директор филиала ОСАО «Ингосстрах» в Калуге Евгений Трутнев рассказал о работе компании, входящей в тройку лидеров страхового рынка с долей более 7,7%. Он также отметил, что с ростом рынка жилья вырос портфель ипотечного страхования. При обращении за жилищным кредитом в банки клиенты предпочитают страховать риски в «Ингосстрахе».
Как было отмечено, дальнейшая ситуация на рынке недвижимости будет зависеть от всех участников: застройщиков, риелторов, банков и, конечно же, их эффективного взаимодействия с государством. Дешеветь жилье — самый ликвидный актив — однозначно не будет. И то, что Москва вскоре вплотную приблизится к Калужской области, развитию жилищного рынка только будет способствовать.

Позитивная репутация
Андрей Акулин управляющий УК «Форвард»
За годы работы компания сумела создать устойчивую позитивную репутацию на рынке недвижимости. Профессиональные услуги по уборке помещений и территорий (клининг) стали еще одним перспективным направлением деятельности нашей компании. При этом управление недвижимостью остается для нас приоритетным направлением.