Первичный ступор
Опубликовано: 13.03.2009 11:48 0 2868
На рынке первичного жилья Калуги наступило затишье: Цены остановили рост при низком спросе. Застройщики заинтересованы в каждом новом покупателе. С одной стороны, отсутствие роста цен — положительный фактор. С другой — обескураженные пассивностью покупателей застройщики перестали вкладываться в новые проекты.
Сегодня на территории калужского региона в стадии строительства находятся 88 многоэтажных жилых домов общей площадью более 500 тысяч квадратных метров и 15 проектов комплексной малоэтажной застройки. Только в Калуге в фазе возведения — 24 многоэтажных дома. В целом в 2009 году планируется ввести в эксплуатацию не менее 150 тысяч кв. м. Хороший показатель, если учесть, что строительная отрасль испытывает серьезные трудности, связанные с нехваткой долгосрочных кредитных ресурсов, а также со снижением покупательной способности населения.
По данным «МИАН–Агентства недвижимости», наибольшим спросом сейчас пользуются квартиры в новостройках. Кроме того, население все больше интересуется объектами загородной недвижимости, преимущественно экономкласса. Именно эти сегменты рынка недвижимости в ближайшее время и будут активно развиваться.
Последний резкий скачок цен на жилую недвижимость произошел в Калуге в первом квартале 2008 года. Средняя стоимость «квадрата» за три месяца увеличилась на 20%. Во втором квартале в сегменте новостроек темпы роста стоимости жилья существенно снизились — до 2,7% в месяц. В третьем квартале данная тенденция проявилась на рынке готового жилья: темпы роста цен снизились в два раза.
Средняя стоимость квадратного метра готового жилья в Калуге в сентябре 2008 года составила 71 тысячу рублей, что почти на 57% выше, чем в декабре 2007 года. В декабре 2008 года она опустилась до 65 тысяч рублей, превысив на 41% показатели декабря 2007 года. В целом стоимость квартир в Калуге в большинстве случаев колеблется от 1,3 до 9 млн рублей. Более 80% объектов находятся в ценовом диапазоне от двух до пяти миллионов рублей. На первичном рынке Калуги квартиры класса «эконом» в районах, удаленных от центра, продавались по цене от 45 до 53 тысяч рублей, квартиры класса «бизнес», расположенные в районах, прилегающих к центру, — от 58 до 68 тысяч рублей, квартиры класса «элит», расположенные в центре города, — от 70 тысяч рублей за квадратный метр. Минимальная стоимость предложения частных домостроений в Калуге и пригородах составляет 1,5 млн рублей, максимальная — 42 млн рублей. Большинство предложений по коттеджам сосредоточено в ценовом диапазоне от 2 до 15 млн рублей. Как правило, это домостроения, находящиеся в черте города или за его пределами, но не дальше 20 км от Калуги.
Отложенный спрос
Аналитики «МИАН–Агентства недвижимости» считают, что дальнейший сценарий развития рынка недвижимости напрямую зависит от сроков преодоления кризиса в финансовом и производственном секторах, эффективности мер государственной поддержки потребительского спроса и отдельных отраслей экономики. В краткосрочной перспективе и покупатели, и продавцы продолжат занимать выжидательную позицию. Некоторая активность возможна только со стороны остро нуждающихся в изменении жилищных условий, посредством продажи и обмена имеющегося жилья. «Люди на самом деле не отказались от покупки жилья. Они продолжают следить за тенденциями рынка, ожидая снижения цен. К примеру, в Калуге цены на квартиры в новостройках уже упали на 15–20%», — пояснил вице–президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
Директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин также считает, что потенциальные покупатели отложили приобретение квартиры, ожидая прояснения ситуации на рынке. Однако прогнозируемое многими аналитиками резкое снижение стоимости квадратного метра так и не произошло. Лишь некоторые компании объявили о существенном дисконте на свои объекты, другие же девелоперы предпочли приостановить деятельность до лучших времен и объявили о замораживании перспективных проектов, сконцентрировавшись на реализации текущих объектов.
— Интерес к недвижимости никуда не делся и не мог деться, поскольку это базовая ценность, — считает профессор Высшей школы экономики Александр Долгин. — Однако сейчас, опасаясь совершить преждевременные шаги, люди выжидают выгодных условий покупки. Идет накопление отложенного спроса. Кроме того, важна валютная динамика. Если сравнивать нынешнюю ситуацию с опытом 1998 года, с момента стабилизации курса рубля до начала активных покупок должно пройти примерно три месяца. Отложенный спрос накапливался начиная с октября. Значит, в ближайшее время риелторы и девелоперы могут ожидать конвертации интереса, выражающегося в звонках и просмотрах, в договоры и покупки. К этому подталкивает еще и то, что продавцы, явно или неявно, привязали цены к твердой валюте. Даже объявляя рублевый диапазон, они все равно придерживаются определенного курса, хотя, как правило, долларовая цена пересчитывается в рубли по льготному курсу и оказывается несколько выгоднее. Само по себе удешевление жилья активизирует спрос. Специфика нынешней ситуации на рынке недвижимости в том, что на нем представлено мало объектов высокой степени готовности. А потребители обоснованно
боятся недостроя: покупая незавершенное жилье, они рискуют взвалить на себя проблемы банкротящихся девелоперов.
Эксперты полагают, что калужский рынок новостроек ожидает замораживание планируемых проектов, продажа значительной части существующих объектов государству под социальные программы и банкам — под гарантии государства. В отношении остальных проектов велика вероятность значительного отставания от ранее заявленных сроков. Все это скажется на объеме предложения, недостаток которого будет ощущаться уже в текущем году. К примеру, крупнейшие столичные строительные компании СУ–155 и ПИК–Регион взяли тайм–аут на застройку Правобережья и северной части Калуги. А ведь объемы нового жилья, которое собирались ввести в эксплуатацию девелоперы, исчислялись десятками тысяч квадратных метров.
Дефицит качественного предложения на рынке жилья испытывают и иностранные инвесторы. По словам директора АУ «Агентство регионального развития Калужской области» Сергея Муляра, сегодня на территории региона реализуется свыше 125 инвестиционных проектов, более двух тысяч иностранных работников–управленцев («белых воротничков») нуждаются в комфортабельном и современном жилье.
Основные требования к арендуемому жилью таковы: 2–3–комнатная квартира общей площадью не менее 80 кв. м, с мебелью и бытовой техникой, оборудованная парковка. Так, только двум крупным инвесторам в Калуге в 2009 году требуется 230 квартир. У калужских строительных компаний, похоже, большое поле для деятельности.
Волны роста
Аналитическая группа Геннадия Стерника, профессора кафедры «Экономика и управление городским строительством» Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова и главного аналитика Российской гильдии риелторов, пришла к выводу, что динамика изменения цен на рынке недвижимости носит волнообразный характер. Темпы роста цен то повышаются, то понижаются и даже кратковременно корректируются. Таких волн в Калуге было три: с октября 2004 года по октябрь 2005 года цены выросли незначительно — на 15%, с лета 2006 года наблюдается резкий взлет — на 86%, в 2007 году наступает стабилизация, и с конца года по лето 2008 года — резкий подъем цен — на 62%.
Логично предположить, что к весне 2009 года должен наступить период стабилизации. Однако ситуация на рынке недвижимости может существенно ухудшиться в связи с макроэкономическими рисками, порожденными мировым финансовым кризисом. Угроза для рынка недвижимости состоит в затруднении доступа населения и застройщиков к кредитам, а также в замедлении темпов роста доходов населения. Банки уже перестали активно кредитовать застройщиков. Тем не менее, кризис не носит пока системного характера, и на рынке недвижимости еще есть реальные покупатели, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Правда, у этой категории нет финансовых возможностей приобретать квартиры по цене 50–70 тысяч рублей за «квадрат». Таких покупателей сегодня 10–15% от общего количества нуждающихся.
По мнению экспертов, сокращение предложения из–за замораживания новых проектов и возвращение отложенного спроса спустя некоторое время спровоцируют новую волну роста цен. Однако именно сейчас региональные застройщики как никогда нуждаются в государственной поддержке. В Калуге муниципальные власти собираются предпринять ряд радикальных мер. Планируется в реальном исчислении уменьшить земельный налог, изменить кадастровую оценку земли, исключить из ставок арендной платы за использование земельных участков повышающие коэффициенты 5 и 10 в отношении площадок под строительство многоэтажных жилых домов, предоставить отсрочки по платежам за аренду. Если эти меры окажутся эффективными, ситуация выправится. В противном случае через полтора–два года рынок первичного жилья ждет острый дефицит предложения.
Опубликовано: 13.03.2009 11:48 0 2868
Ошибка в тексте? Выдели ее мышкой и нажми Ctrl+Enter
Какое впечатление произвела на вас эта новость? Нажмите на кнопку ниже и передайте ей свое настроение!
Комментарии читателей
загрузка комментариев